日本投资房产的几个问题？
1.如何评价日本房屋资产回报率？ 东京都心6区普通住宅平均租金收益率为4.8%，大阪市中央区普通住宅为3.9%，埼玉县所泽市普通住宅为2.8%。从各个城市的数据上看，日本的房屋资产收益率在3%~5%之间。（数据来源自雅虎日本）
以北京为例，5环内小户型普通公寓的租金收益率大概也在3%~5%之间；上海市区老破小的租金收益率也大体在这个范围之内。 所以，用国内的投资常识来衡量日本房地产的收益情况显然是不合适的——在日本买新房、买豪宅和投资公寓不同，这些项目的预期收益率跟普通住宅相比本身就没有多少差异。而且，如果考虑通货膨胀的因素，5年后这些房子的租金收益率都会变成负值。
当然，我们购买房产的目的并不仅仅是收租这么简单。对于日本人来说，他们更看重房子对生活方式的影响，以及由此带来的心理满足感；对中国投资者来说，房产往往是财富的象征和家庭的象征。 从这个意义上说，房子带来的幸福感并不会因为投资的收益率高低而有所改变；同样，投资收益也不可能通过简单的计算来替代买房所带来的情感价值。 但需要说明的是，我这里所说的“收益率”都是扣除房贷成本之后的实际回报率。换句话说，不管我们对房产的情感价值有多么看重，它也不会影响我们所付出的真实的资金代价。
2.为什么日本的房产价格在中国人看来如此之低？ 中国楼市的泡沫比日本要高很多，2007年我国房价收入比高达430（也就是说一个普通人得不吃不喝工作430年才能买得起一套房子），而日本早在1990年就跌穿了100（当年央行发布的《中国金融》中显示，1990年房价收入比仅为80左右）。
所以，同样是泡沫，日本人在20世纪80年代就吹爆了，而我们是在2007年才爆了一次。 从数据的对比上看，日本的房地产泡沫似乎没有中国高，但实际上却并非如此。20世纪80年代的日本经济堪称“宇宙巅峰”了，当时日本人工资水平很高，消费能力很强，于是乎房地产暴涨，股指飙升……但经济增长并不是无限上涨的，当GDP增长停滞的时候，之前透支的消费就会马上逆转，之前的膨胀很快就会崩塌。
1991年，日本GDP同比增速降为-1.4%，住房销量迅速下跌，之后几年持续低迷不振。直到今天，日本首都圈的住宅均价依然只有每平米20余万元人民币，远远低于北京、上海的市中心区域。
需要特别说明的是，这里的房价仅仅是住宅的价格，不包含办公楼、商铺等用途的房地产。2014年底，东京都心6区办公楼空置率超过20%，在大阪市中心，商业用房的空置率更是达到惊人的50%以上！ 如果把房地产的分类分开来看，日本核心地区的房价其实并不高，但是考虑到其他类别的房地产严重过剩，总体资产价格也就显得很低了。