加拿大公寓降价了吗？
在多伦多，今年买进二手房。 2016年9月签约，买进一个35万加币的townhouse（价格含一阳台），4个卧室3卫浴。当时这个房子在新屋交易量中排名700多。
2017年8月完成房屋交换，卖出一套同样大小的独立屋，总价78.9万加币。另外，手上有一套2房联排别墅，明年可以卖出。 目前，手上这套Townhouse重新装修，准备明年上市。因为地址好，位置佳，所以预期可以卖到110-120万加币。 如果按照现在的汇率计算的话，买入和卖出的差价是30多万人民币。 在加拿大，一般买房会考虑2个方面，第一个是房子的升值潜力，第二个是房贷利息支出。以我在多伦多的经验来看，如果房价上涨幅度低于房贷利率，那么这个城市或者区域的住房基本处于价值底端；反之，则房产市场比较健康。
以下是我收集的多伦多近几年的平均贷款利率： 年份 1 年期贷款利率 5 年期贷款利率 10年期贷款利率 2012 3 .45% 3.60% 3.95% 2013 3.50% 3.75% 4.20% 2014 3.75% 3.95% 4.50% 2015 4.35% 4.60% 5.20% 2016 5.10% 5.30% 5.60% 2017 5.30% 5.50% 5.70% 2018 5.40% 5.60% 从上表可以看到，过去6年里，除了2013年和2014年利率大幅度下降以外，其他年份都保持在正利率水平。特别是在2018年以后，美联储加息周期开始，全球的通货膨胀居高不下。虽然最近几个月美国不断降息，但是加拿大的银行仍然保持着稳健的态度，持续按兵不动。
从上面两张图的对比也可以看出，随着加币的不断升值，加拿大的房贷利率反而一直在上升。以我贷款额度55万的房子为例，如果按照目前的利率计算，30年的还款总额要比15年高出了将近20万元。 更值得关注的是，根据最新的财政预算，加拿大联邦政府的债务已经突破6500亿加币，达到GDP的108%，创了历史新高。如果按人口比例计算，每个加拿大人需要为联邦政府负债35000加币！
虽然政府表态继续维持低利率，但未来加币的升值空间有限。同时，国际金融危机不是闹着玩的，一旦经济衰退来临，政府必然选择紧缩财政政策，加币贬值和高额负债的阴影下，房地产市场将受到严重的影响。 所以在当下的时间点，我认为加拿大的房价总体上是合理的，投资者没必要过分担忧。